Rb. Oost-Brabant, 03-03-2021, nr. 20/175

Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , gemeente Boxmeer (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 618.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1989. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met twee dakkapellen van 670 m³ en een aangebouwde garage van 270 m³. Daarnaast is er ook nog een in 2008 gebouwde carport/overkapping van 300 m² en een in 1981 gebouwde Schuur/WTB van 160 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 31.443 m², waarvan 4.000 m² grond bij eengezinswoning en 27.443 m² cultuur grond.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 554.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 618.000) naar de getaxeerde waarde (€ 635.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 5 januari 2021 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.

2. Op de zitting heeft eiser de beroepsgrond ingetrokken dat verweerder in de bezwaarfase de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV-factoren niet heeft overgelegd. Ook de beroepsgrond dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de asbest heeft eiser op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgronden zullen niet worden besproken.

3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

De objectkenmerken

4. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat bij de woning een open werktuigenberging staat die volgens de taxatiewijzer Agrarisch had moeten worden getaxeerd. Verweerder heeft aangegeven dat er geen open werktuigenberging op het perceel staat. Er is wel een gesloten werktuigenberging. De waarde van deze berging komt niet uit de taxatiewijzer agrarische gebouwen. Verweerder heeft de waarde van de gesloten werktuigenberging gebaseerd op de prijzen die in de gemeente worden gebruikt voor grotere schuren en overkappingen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit geen onjuist uitgangspunt. De waarde van de gesloten werktuigenberging heeft verweerder vastgesteld op € 100 m². Eiser heeft de waarde niet betwist en is dus niet in geschil. Eisers beroepsgrond slaagt niet.

De vergelijkingsobjecten

5. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Verweerder heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] (gemeente Boxmeer), [adres] (gemeente Boxmeer), [adres] (gemeente Boxmeer) en [adres] (gemeente Boxmeer) ter onderbouwing van de waarde.

6. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden.

7. De rechtbank verwerpt de beroepsgrond van eiser dat verweerder voor de waardebepaling van de woning ook het door hem aangedragen vergelijkingsobject [adres] (gemeente Boxmeer) als vergelijkingsobject zou moeten gebruiken. Volgens verweerder is [adres] niet bruikbaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning omdat van dit object geen transactie (verkoop) bekend is. Ook is het object niet bruikbaar omdat het een bedrijf is en geen woning. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een juist uitgangspunt van verweerder. Verweerder is bovendien vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. Dit heeft eiser ook gezegd van [adres] . In beroep heeft verweerder [adres] in zijn waardering gebruikt als vergelijkingsobject. Het object is in de waardematrix opgenomen als referentiewoning 2. Deze beroepsgrond van eiser behoeft daarom geen verdere bespreking.

8. [adres] kan ondanks het bouwjaar 1937 toch worden gebruikt als vergelijkingsobject. Verweerder heeft op zitting verteld dat voor [adres] is gekozen omdat het object net zoals de woning van eiser in [plaatsnaam] ligt. In [plaatsnaam] worden maar weinig woningen verkocht. Om toch inzicht te kunnen geven in het prijsniveau in [plaatsnaam] heeft verweerder [adres] opgenomen als vergelijkingsobject. [adres] is goed onderhouden. Met het verschil in inhoud, oppervlakte en bouwjaar heeft verweerder rekening gehouden in de prijs per kubieke meter en de prijs per vierkante meter. De beroepsgrond van eiser dat [adres] vanwege het bouwjaar niet geschikt is als vergelijkingsobject slaagt niet.

9. Verweerder heeft aangegeven dat de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die binnen drie maanden van de waardepeildatum zijn verkocht niet worden niet geïndexeerd. Het indexeren van deze verkoopcijfers in niet nodig omdat dit geen noemenswaardige verschillen oplevert. Alle andere verkoopcijfers worden wel geïndexeerd. Verweerder indexeert deze verkoopcijfers met behulp van een indexeringsprogramma zoals dat op internet kan worden gevonden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit geen onjuist uitgangspunt. Het verkoopcijfer van [adres] heeft verweerder terecht niet geïndexeerd omdat dit vergelijkingsobject minder dan drie maanden na de waardepeildatum is verkocht. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

Maatvoering vergelijkingsobject [adres]

10. Op de zitting heeft eiser ook de maatvoering van het vergelijkingsobject [adres] ter discussie gesteld. Verweerder en eiser hebben bij dit vergelijkingsobject een andere inhoud van het hoofdgebouw gebruikt. Daar waar verweerder zegt dat de inhoud 825 m³ stelt eiser dat de inhoud 1.080 m³. De gemachtigde van verweerder is het verschil in maatvoering in haar voorbereiding op de zitting ook opgevallen. Zij heeft de inhoud van de hoofdwoning opnieuw gemeten met behulp van de verkoopgegevens en een online rekenprogramma. Op grond van die berekening heeft verweerder geconcludeerd dat de inhoud van de hoofdwoning 825 m³ is en dus juist is opgenomen in het taxatierapport. Ook uit een 3D meting is de gemachtigde van verweerder gebleken dat de inhoud van de hoofdwoning kleiner is dan 900 m³. De gemachtigde van verweerder heeft als verklaring gegeven dat de makelaar misschien ook het bijgebouw met daarin een garage van 200 m³ bij de inhoud heeft geteld. Het hoofdgebouw is dan inderdaad groter van 1.000 m³. Dit is volgens verweerder niet de bedoeling omdat de garage niet kan worden gezien als woonruimte. Ook de overkapping bij de voordeur hebben kan door de makelaar zijn meegeteld. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de juistheid van deze toelichting te twijfelen.

11. Ook het verschil in vierkante meters van het perceel kan volgens verweerder worden verklaard omdat een deel van het perceel dat wel is opgenomen in de verkoopadvertentie van [adres] maar niet is verkocht. Dit is verweerder gebleken uit de gegevens van het kadaster. Het is verweerder niet bekend of dit deel van het perceel aan een ander werd verkocht of niet is verkocht. Verweerder heeft de cijfers gebruikt van hetgeen uiteindelijk is verkocht. Daardoor is de oppervlakte van het perceel kleiner uitgevallen dan oorspronkelijk is de verkoopbrochure is opgenomen. Ook deze toelichting is voor de rechtbank afdoende.

12. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder ook deze stukken in het dossier had moeten opnemen. Verweerder heeft daarover gezegd dat zij de berekeningen heeft gemaakt omdat haar de verschillen ook zijn opgevallen en niet omdat eiser dit in zijn beroepschrift heeft aangevoerd. De berekeningen heeft zij met behulp van online rekenprogramma’s gemaakt. Zij heeft geen screenshots of notities gemaakt. Er zijn van deze berekeningen dus geen stukken voorhanden. Naar het oordeel van oordeel van de rechtbank is deze toelichting voldoende. Bovendien heeft eiser dit verschil in maatvoering pas op de zitting aan de orde gesteld. Hij heeft daarbij geen inzicht gegeven in de door hem gebruikte cijfer. Verweerder had hier op voorhand niet op bedacht hoeven zijn. De berekeningen heeft verweerder gemaakt om de door haar gebruikte cijfers te controleren nadat zij voorafgaand aan de zitting heeft geconstateerd dat eiser andere cijfers heeft gebruikt voor [adres] . Voor de rechtbank vallen deze controleberekeningen daarom niet onder de op de zaak betrekking hebbende stukken.

Afnemend grensnut

13. Het verloop van de prijzen per kubieke meter en vierkante meter voldoet aan het door verweerder gehanteerde, en in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde niet ongebruikelijke, uitgangspunt dat, naar gelang het aantal kubieke meters/vierkante meters groter wordt, de kubieke/vierkante meterprijs daalt. Dit hangt samen met de gedachte dat boven een bepaalde oppervlakte het nut van iedere toegevoegde vierkante meter daalt. Verweerder heeft op deze manier rekening gehouden met de omvang van de woning ten opzichte met de omvang van de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond van eiser over het grensnut slaagt niet.

Oordeel over de vastgestelde waarde

14. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde Taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 618.000 niet te hoog is.

Oordeel over eisers waarde

15. Eiser heeft met de objecten [adres] en [adres] zijn waardering van de woning niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft uitsluitend het verkoopcijfer, de inhoud en de oppervlakte van het perceel van deze objecten genoemd. Waarbij hij gezien hetgeen de rechtbank heeft overwogen in het geval van [adres] bovendien is uitgaan van onjuiste inhouds- en oppervlakte maten. Ook is niet inzichtelijk gemaakt hoe hij vervolgens op grond van deze gegevens tot de onderbouwing van de waarde van de woning van € 554.000 komt.

Conclusie

16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 3 maart 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.