Rb. Overijssel, 17-06-2015, nr. C/08/135905 HA ZA 13-72

Indien vast zou komen te staan dat Projectontwikkeling Nijverdal, ten tijde van de koop, wist dat de gekochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, gaat haar beroep op een tekortkoming in de nakoming die een ontbinding rechtvaardigt, naar het oordeel van de rechtbank niet op. Er is dan geleverd wat was overeengekomen en wat de koper verwachtte.

Voor wat betreft het beroep op artikel 7:15 BW heeft in dat geval bovendien te gelden dat de beperking door Projectontwikkeling Nijverdal moet geacht worden te zijn aanvaard. Als zij immers, net als [gedaagde], wist van de op handen zijnde ruilverkaveling en de koop toch door heeft laten gaan, heeft ze die beperking willens en wetens geaccepteerd.

Voor wat betreft het beroep op een mededelingsplicht heeft te gelden dat als Projectontwikkeling Nijverdal zelf al bekend was met de ruilverkaveling, op [gedaagde] niet nog eens de plicht rustte om dat mede te delen.

Niet voldoende is naar het oordeel van de rechtbank dat Projectontwikkeling Nijverdal uit de openbare register (van het Kadaster) had kunnen weten dat er een Landinrichtingsplan was vastgesteld voor de verkochte percelen. Uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:15 BW (door Projectontwikkeling Nijverdal geciteerd onder 11 van haar conclusie van repliek) volgt dat de verplichting van de verkoper om bijzondere lasten of beperkingen te melden zo fundamenteel is, dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen, bijvoorbeeld door onderzoek te doen in de openbare registers. In zijn arrest van 21 oktober 20084.heeft het Hof Arnhem bevestigd dat, ook als een beperking uit openbare registers kenbaar was, dat niet afdoet aan de mededelingsplicht van de verkoper.

[gedaagde] heeft in dit kader voorts aangevoerd dat uit jurisprudentie geen absolute rechtsregel kan worden afgeleid op grond waarvan de mededelingsplicht van de verkoper altijd voorgaat boven de onderzoeksplicht van de koper. Er moet altijd gekeken worden naar de bijzondere omstandigheden van het geval. In dit geval prevaleert volgens [gedaagde] de onderzoeksplicht van de koper. Hij voert daartoe aan dat Projectontwikkeling Nijverdal een projectontwikkelaar is en dat zij een “tak van sport” bedrijft die er in de kern genomen op neer komt dat zij onroerende zaken aankoopt waarvan zij verwacht dat deze in de toekomst bestemd zullen worden voor niet-agrarische doeleinden zoals woningbouw en/of bedrijventerrein. Projectontwikkeling Nijverdal koopt grond met een zekere verwachtingswaarde. Ze zal dus onderzoek doen naar niet alleen de bestaande situatie, maar ook naar de te verwachten ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. Het lag bij uitstek op haar weg om onderzoek te doen bij in elk geval het Kadaster en de gemeente. [gedaagde] mocht verwachten dat Projectontwikkeling Nijverdal dat onderzoek zou hebben gedaan en wist wat zij kocht.

De rechtbank overweegt het volgende.

Vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is dat, als er omstandigheden bestaan die relevant zijn voor de koper, de verkoper die moet mededelen. Het uitgangspunt is dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. De Hoge Raad laat wel ruimte voor de situatie dat de verkoper er op mocht vertrouwen dat de koper een onderzoek zou doen en dan de relevante feiten zou ontdekken - waarbij de specifieke omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn5.- maar de Hoge Raad oordeelde ook dat de eisen van redelijkheid en billijkheid zich er over het algemeen tegen zullen verzetten dat de verkoper zich kan beroepen op de onderzoeksplicht van de koper, als hij zelf zijn mededelingsplicht heeft verzaakt6.. De mededelingsplicht van de verkoper is immers ook bedoeld om aan de onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen het verzwijgen van relevante informatie door de verkoper7..

Er moet dus sprake zijn van bijzondere omstandigheden, wil de verkoper zich er op kunnen beroepen dat de koper zelf onderzoek had moeten doen.

Door [gedaagde] is in dat kader aangevoerd dat het nu juist het werk (“tak van sport”) van Projectontwikkeling Nijverdal is om percelen (landbouw)grond te kopen met het oog op toekomstige ontwikkeling. Juist zij moet dan onderzoeken welke maatschappelijke en planologische ontwikkelingen aan de orde zijn.

De rechtbank volgt [gedaagde] daarin niet. Het feit dat voor Projectontwikkeling Nijverdal de status van een perceel doorslaggevend is voor de vraag of zij dat wil kopen, ziet toch vooral op de planologische status. De mogelijkheid dat er in de toekomst wellicht bebouwing toegestaan zou kunnen worden, is de enige reden dat Projectontwikkeling Nijverdal bepaalde percelen (waaronder die van [gedaagde]) koopt. Als er geen enkele aanwijzing is dat er met een perceel iets anders “aan de hand” zou kunnen zijn, kan ook de projectontwikkelaar naar het oordeel van de rechtbank niet worden tegengeworpen dat hij geen nader onderzoek heeft gedaan. In de gevallen waarin de Hoge Raad accepteerde dat de koper een bijzondere onderzoeksplicht had, waren er meerdere aanwijzingen voor de koper dat er iets aan de hand was8.. Daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake. Projectontwikkeling Nijverdal had ten tijde van de koop - behoudens zodanige mededeling van de verkoper, hetgeen de rechtbank hierna zal bespreken - alleen van de ruilverkaveling op de hoogte kunnen zijn als zij onderzoek had gedaan in de Kadastrale registers.

Ook in het door [gedaagde] aangehaalde arrest9.had het Hof gemotiveerd waarom de koper toch een onderzoeksplicht had. Het ging daar om de bestemming van een pand dat verkocht werd als “café/restaurant annex woonhuis met ondergrond”, maar waarvan later bleek dat de gemeente doende was de horecabestemming te wijzigen. In de verkoopbrochure was gemeld dat het café/restaurant al enkele jaren niet meer in gebruik was en in de koop- en transportakte was niet vermeld dat de onroerende zaak was verkocht voor gebruik als café/restaurant en er was ook geen garantie voor dat gebruik gegeven. In de verkoopbrochure was wel opgenomen dat het gekochte ten tijde van de koop/verkoop volgens het vigerende bestemmingsplan en horecabestemming had, maar werd tegelijkertijd verwezen naar de gemeentelijke afdeling Ruimtelijke Ordening. Onder die omstandigheden werd een onderzoeksplicht van de koper aangenomen als hij het pand voor horeca wilde gebruiken. Ook in die kwestie kon de koper er derhalve niet zonder meer vanuit gaan dat wat hij voor ogen had met het gekochte, ook mogelijk was.

In de onderhavige zaak ligt dat anders; Projectontwikkeling Nijverdal had geen aanwijzing dat er een ruilverkaveling aan de orde was, die de plannen voor projectontwikkeling onmogelijk zouden maken. Naar het oordeel van de rechtbank is een ruilverkaveling iets waar de koper, zonder aanwijzingen in die richting, niet op bedacht hoeft te zijn.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat Projectontwikkeling Nijverdal bij de aankoop werd bijgestaan daar een eigen aankoopmakelaar, Kromhof en Pullen, een kantoor dat bekend is in de agrarische sector.

Naar het oordeel van de rechtbank is deze enkele opmerking, zonder verdere toelichting, niet voldoende om te kunnen concluderen (zoals [gedaagde] kennelijk voor ogen heeft) dat hij erop mocht vertrouwen dat de aankopende makelaar onderzoek zou doen naar de vraag of een ruilverkaveling aan de orde was, en dan tot de conclusie zou komen dat dat inderdaad het geval was.

14. Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat Projectontwikkeling Nijverdal geen onderzoeksplicht had, en dus niet had hoeven weten dat een ruilverkaveling aan de orde was, blijft over de stelling van [gedaagde] dat Projectontwikkeling Nijverdal daadwerkelijk weet had van de ruilverkaveling. Voor hem was de ruilverkaveling juist de reden om zijn percelen op dat moment te verkopen, en hij stelt dat zijn makelaar, de heer [H], dat ongetwijfeld met de koper zal hebben besproken. De notaris heeft dan ook bewust uit de leveringsakte gelaten de standaardbepaling dat de gronden niet zijn gelegen in een ruilverkavelingsgebied, aldus [gedaagde]. Zoals overwogen (r.o. 13.1) kan Projectontwikkeling Nijverdal geen beroep op non-conformiteit doen als zij weet had van de ruilverkaveling.

15. Nu Projectontwikkeling Nijverdal deze stelling van [gedaagde] heeft betwist, is het aan [gedaagde] om zijn stelling te bewijzen. [gedaagde] zal derhalve worden opgedragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal, ten tijde van de koop van de betreffende percelen, wist dat deze percelen waren opgenomen in het Landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen (bijvoorbeeld door aan te tonen dat dit Projectontwikkeling Nijverdal voorafgaand aan de koop is medegedeeld).

16. Indien [gedaagde] niet slaagt in dit bewijs, moet aangenomen worden dat er sprake is van een tekortkoming. [gedaagde] heeft de stelling van Projectontwikkeling Nijverdal, dat er geen sprake van is dat de tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt (alinea 22 dagvaarding), niet betwist, zodat de rechtbank daarvan uit moet gaan.

17. [gedaagde] heeft echter nog andere (subsidiaire en meer subsidiaire) verweren opgeworpen, die de rechtbank eerst zal beoordelen. Indien één van de andere verweren opgaat, is een bewijsopdracht immers niet meer nodig.

Tijdig reclameren

18. [gedaagde] stelt dat Projectontwikkeling Nijverdal niet tijdig heeft gereclameerd als bedoeld in artikel 7:23 BW, althans 6:89 BW. Projectontwikkeling Nijverdal zal als grondeigenaar een uitnodiging voor de wenszittingen in april 2010 hebben ontvangen. De ingebrekestelling dateert pas van 25 juni 2012.

19. De rechtbank overweegt het volgende. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat artikel 7:23 BW op deze kwestie niet van toepassing is, maar wel artikel 6:89 BW. De schuldeiser moet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken, bij de schuldenaar ter zake protesteren.

20. Bij beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in artikel 6:89 BW besloten liggende klachtplicht, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd op de voet van artikel 6:89 BW is ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling van zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.10.

21. [gedaagde] heeft aangevoerd dat Projectontwikkeling Nijverdal in elk geval in april 2010 op de hoogte was van de ruilverkaveling omdat toen de wenszittingen plaatsvonden. Projectontwikkeling Nijverdal heeft erkend dat zij een uitnodiging voor de wenszitting heeft gekregen. Zij raakte naar eigen zeggen eind 2009 / begin 2010 bekend met de ruilverkaveling.

22. Tussen de datum van het bekendraken met de ruilverkaveling en de ingebrekestelling ligt ongeveer 2,5 jaar. Dit is op zichzelf een lange periode.

Zolang het Plan van Toedeling nog niet definitief was, zijn Projectontwikkeling Nijverdal en [gedaagde] echter samen opgetrokken om de betreffende percelen alsnog te doen toedelen aan Projectontwikkeling Nijverdal (het indienen van bezwaar bij de landinrichtings-commissie, de procedure bij de rechter-commissaris en de procedure bij de meervoudige kamer van de rechtbank). De meervoudige kamer van de rechtbank heeft op 7 maart 2012 uitspraak gedaan, waarop definitief duidelijk was dat de betreffende percelen uitgeruild konden worden (en Projectontwikkeling Nijverdal haar “warme gronden” kwijt was).

23. Naar het oordeel van de rechtbank kan Projectontwikkeling Nijverdal onder die omstandigheden niet worden tegengeworpen dat zij niet eerder dan vlak na 7 maart 2012 [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld en een ingebrekestelling heeft gestuurd. Zolang partijen hetzelfde belang hadden, lag het niet in de rede elkaar aansprakelijk te stellen.

Bovendien is niet gesteld, noch anderszins aannemelijk geworden, dat [gedaagde] schade heeft geleden door de late ingebrekestelling. Dat is ook niet goed voorstelbaar. Juist doordat partijen samen optrokken in hun bezwaar tegen het Plan van Toedeling, konden zij hun argumenten zo krachtig mogelijk naar voren brengen.

24. [gedaagde] heeft in het kader van de klachtplicht bij conclusie van dupliek nog een beroep gedaan op Nieuwsbrieven van de Landinrichtingscommissie, die volgens hem in de periode 2004 – 2010 aan alle grondeigenaren zijn gestuurd.

De rechtbank overweegt hierover dat, zelfs als vast zou staan dat Projectontwikkeling Nijverdal vanwege de nieuwsbrieven op zeker moment op de hoogte raakte van een ruilverkaveling, nog steeds geldt dat [gedaagde] geen nadeel heeft geleden doordat Projectontwikkeling Nijverdal eerst samen met [gedaagde] de bezwaarprocedure heeft gevoerd, en pas toen bleek dat dat niet leidde tot toedeling van de ingebrachte percelen, [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld.[gedaagde] heeft de nieuwsbrieven ook ten grondslag gelegd aan zijn (meer subsidiaire) beroep op verjaring. Daar geldt niet het vereiste dat er nadeel moet zijn geleden. De rechtbank zal de stelling dat Projectontwikkeling Nijverdal vanwege de nieuwsbrieven op de hoogte was van de ruilverkaveling, daar verder bespreken (r.o. 26.4).

Het subsidiaire verweer van [gedaagde] wordt derhalve niet gehonoreerd.

Verjaring

25. [gedaagde] stelt dat de vordering is verjaard op grond van artikel 3:52 BW en 3:310 BW. Relevant daarbij zijn volgens [gedaagde] de kenbaarheid uit de openbare registers en andere publicaties over de ruilverkaveling, waaronder de nieuwsbrieven.

26. De rechtbank overweegt het volgende. Voor wat betreft artikel 3:52 BW begrijpt de rechtbank dat [gedaagde] doelt op lid 1, sub c (een geval van bedrog, dwaling of benadeling). De verjaringstermijn is drie jaar. De algemene verjaringstermijn voor de verjaring van rechtsvorderingen van artikel 3:310 BW bedraagt 5 jaar.

Als uitgegaan wordt van het eerste moment waarop Projectontwikkeling Nijverdal heeft erkend bekend te zijn geworden met de ruilverkaveling (eind 2009/begin 2010), zijn nog geen drie of vijf jaar verlopen tot aan de ingebrekestelling (juni 2012).

Indien [gedaagde] bewijst dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop bekend was met de ruilverkaveling (r.o. 15), is de vordering inderdaad verjaard, maar dan slaagt ook het primaire verweer al.

Voor wat betreft “andere publicaties over de ruilverkaveling” overweegt de rechtbank dat [gedaagde] onvoldoende heeft uitgelegd om welke andere publicaties het dan gaat, wanneer die zijn geweest en hoe [gedaagde] daaruit af had moeten leiden dat de door hem gekochte percelen betrokken waren in een ruilverkaveling.

Wel heeft [gedaagde] concreet genoemd de nieuwsbrieven van de Landinrichting Rijssen. Die zijn, voor zover [gedaagde] bekend, tussen 2004 en 2010 aan alle grondeigenaren gestuurd. Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] de nieuwsbrieven van de Landinrichting Rijssen van september 2006, mei 2007, januari 2008, juli 2008 en april 2009 overgelegd. [gedaagde] biedt bewijs aan van zijn stelling dat de nieuwsbrieven ook aan Projectontwikkeling Nijverdal zijn verstuurd.

Projectontwikkeling Nijverdal heeft (bij akte uitlating producties) betwist dat de nieuwsbrieven aan haar zijn verstuurd en dat ze door haar zijn ontvangen. Zelfs als Projectontwikkeling Nijverdal de nieuwsbrieven zou hebben ontvangen, valt daaruit redelijkerwijs niet af te leiden dat het verkochte was opgenomen in een landinrichtingsplan. De nieuwsbrieven bevatten slechts informatie in algemene zin, aldus Projectontwikkeling Nijverdal.

De rechtbank overweegt het volgende. Nu Projectontwikkeling Nijverdal heeft betwist dat zij de nieuwsbrieven heeft ontvangen, is het aan [gedaagde] om zijn stelling te bewijzen. Ook zal vast moeten komen te staan dat Projectontwikkeling Nijverdal uit (het ontvangen van) de nieuwsbrieven redelijkerwijs had moeten afleiden dat ook haar percelen in de ruilverkaveling waren betrokken.

[gedaagde] zal tevens moeten aantonen dat tussen het ontvangen van Projectontwikkeling Nijverdal van de nieuwsbrieven, en de eerste ingebrekestelling (25 juni 2012) meer dan drie, respectievelijk vijf jaren zijn verstreken.

De rechtbank zal [gedaagde] derhalve opdragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal de door hem bedoelde nieuwsbrieven heeft ontvangen en dat zij daaruit redelijkerwijs had moeten afleiden dat de gekochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, alsmede dat de verjaringstermijn is verlopen. Vanwege proceseconomische redenen zal de rechtbank die bewijsopdracht direct geven.

Geen schade

27. [gedaagde] heeft (nog meer subsidiair) aangevoerd dat Projectontwikkeling Nijverdal geen schade heeft geleden. Projectontwikkeling Nijverdal is door de ruilverkaveling niet in een slechtere positie gebracht. Op de toegedeelde percelen zal naar alle waarschijnlijkheid geen bestemmingsplanwijziging plaatsvinden, maar de rechtbank (ruilverkavelingskamer) heeft uitgesproken dat het ook onwaarschijnlijk was dat de gekochte percelen een niet-agrarische bestemming zouden krijgen. In die zin verkeert Projectontwikkeling Nijverdal dus niet in een slechtere positie. Bovendien kan Projectontwikkeling Nijverdal eventuele schade claimen in het kader van de Lijst der Geldelijke Regelingen.

28. De rechtbank overweegt het volgende. Van belang is in herinnering te roepen dat Projectontwikkeling Nijverdal ten eerste ontbinding van de koopovereenkomst vordert. De vraag of Projectontwikkeling Nijverdal schade leidt door de tekortkoming in de nakoming, is geen element dat een rol speelt bij een vordering tot ontbinding. Zoals overwogen heeft [gedaagde] niet gesteld dat de tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt (bijvoorbeeld omdat er geen schade is geleden).

29. Naast ontbinding vordert Projectontwikkeling Nijverdal aanvullende schadevergoeding.

De rechtbank overweegt dat indien vast komt te staan dat de overeenkomst moet worden ontbonden (en de eerste vordering dus moet worden toegewezen), het aannemelijk is dat er wel enige schade is geleden. Dat is niet het bedrag dat in productie 6 bij dagvaarding wordt genoemd, al is het alleen al omdat daarin – in tegenstelling tot hetgeen Projectontwikkeling Nijverdal in de dagvaarding stelt – wel het aankoopbedrag is betrokken en kennelijk ook de rente mede over dat bedrag is berekend.

Wel zal te zijner tijd de vraag moeten worden gesteld of de gestelde schade in causaal verband staat met de niet-nakoming. In dat kader is de door [gedaagde] opgeworpen stelling, dat Projectontwikkeling Nijverdal door de ruilverkaveling niet in een slechtere positie is komen te verkeren, wèl relevant, en, naar het de rechtbank voorshands voorkomt, niet volstrekt kansloos.

Ook het beroep op de schadebeperkingsplicht (als Projectontwikkeling Nijverdal [gedaagde] een reguliere pachtovereenkomst had aangeboden, was hun positie in de ruilverkavelingsprocedure volgens [gedaagde] sterker geweest) zal beoordeeld moeten worden.

30. De rechtbank zal een beoordeling van het causaal verband en de gevorderde schade echter aanhouden tot na bewijslevering. Als [gedaagde] slaagt in het hem opgedragen bewijs, hoeft deze afweging immers niet plaats te vinden.

Subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire grondslagen van de vordering.

31. Alle verweren tegen de primaire vordering tot ontbinding zijn nu besproken. Projectontwikkeling Nijverdal heeft subsidiair gevorderd de koopovereenkomst te vernietigen wegens bedrog of dwaling. Meer subsidiair heeft Projectontwikkeling Nijverdal gesteld dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], die leidt tot een schadevergoedingsplicht. Uiterst subsidiair stelt Projectontwikkeling Nijverdal dat er sprake is van een zelfstandige onrechtmatige daad van [gedaagde].

32. De rechtbank overweegt dat het haar voorshands voorkomt dat, als wordt toegekomen aan de subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire grondslag van de vordering (dat is dus als de primaire grondslag niet slaagt, en dat is alleen als [gedaagde] bewijst dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop wist dat de verkochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken), deze ook niet zullen kunnen slagen. Als Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop wist dat er sprake was van een ruilverkaveling, is er immers geen sprake van bedrog of dwaling noch van een toerekenbare tekortkoming, noch van een onrechtmatigde daad.

NB: ook als het beroep op verjaring opgaat (r.o. 26.4) kan de primaire vordering niet worden toegewezen, maar ook dan stranden de subsidiaire en meer subsidiaire vordering, zij het in dat geval op grond van verjaring.

Ten aanzien van de uiterst subsidiaire grondslag (onrechtmatige daad) heeft [gedaagde] aangevoerd dat er geen sprake is van een zodanige gedraging dat deze onafhankelijk van de schending van een contractuele verbintenis een onrechtmatige daad oplevert.

De rechtbank overweegt dat dit verweer, op de door [gedaagde] genoemde gronden, in elk geval opgaat.

Conclusie

33. [gedaagde] zal, in het kader van zijn verweer tegen de ontbinding, worden opgedragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal, ten tijde van de koopovereenkomst, wist dat de betreffende percelen waren betrokken in een ruilverkaveling. [gedaagde] zal bovendien, in het kader van zijn beroep op verjaring, worden opgedragen te bewijzen dat de vordering van Projectontwikkeling Nijverdal is verjaard. Indien [gedaagde] slaagt in één van beide bewijsopdrachten, zullen de vorderingen van Projectontwikkeling Nijverdal niet kunnen worden toegewezen.