Rb. Oost-Brabant, 02-07-2019, nr. 18/2819

Bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking), vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 2.155.000. In dit aanslagbiljet zijn tevens de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 (de aanslagen) aan haar bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 12 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A.E.P.R. Noij, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en M.J.P. Bulthuis, taxateur.

Feiten

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit buitenzwembaden (de buitenbaden), een gebouwd eigendom (het gebouw) en in totaal 18.280 m2 grond. Het gebouw omvat binnenzwembaden, sportzalen, was- en kleedruimten en een technische installatieruimte (de delen van het gebouw).

Geschil en standpunten van partijen

1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de (technische) levensduur van de buitenbaden en delen van het gebouw en de restwaarde ervan aan het einde van hun technische levensduur. Ter zitting hebben partijen verklaard dat de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde voor het overige tussen hen niet meer in geschil is.

2. Eiseres heeft met betrekking tot de (technische) levensduur en de vastgestelde restwaarde – samengevat – het volgende aangevoerd.

Verweerder is bij de waardebepaling uitgegaan van een te lange levensduur van de buitenbaden en de delen van het gebouw. Gebouwde eigendommen hebben na afloop van hun initieel bepaalde technische levensduur hun restwaarde bereikt. Dit kan anders zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Daarvan is hier geen sprake, zoals blijkt uit alle gebreken die in het taxatierapport van eiseres zijn vermeld. Voor een verlenging van de (technische) levensduur bestaat dan ook geen grond. Verweerder is bovendien bij de waardebepaling uitgegaan van een te hoge restwaarde, waardoor de vastgestelde waarde van de onroerende zaak nog verder van de gecorrigeerde vervangingswaarde afwijkt.

Ter onderbouwing van haar standpunten verwijst eiseres naar het door haar in bezwaar en nadien in beroep overlegde taxatierapport van 3 augustus 2018 en naar de ter zitting overgelegde taxatiekaart van 12 februari 2019. Het taxatierapport en de taxatiekaart zijn opgesteld door E.M.J. Brandsen, taxateur. In de taxatiekaart is de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 1.900.000.

3. Verweerder heeft met betrekking tot deze twee geschilpunten – samengevat – het volgende gesteld.

De buitenbaden en (de delen van) het gebouw worden onderhouden en functioneren normaal. Er zijn geen plannen voor sloop of beëindiging van het huidige gebruik. Daarmee is een verlenging van de aanvankelijk in aanmerking genomen technische levensduur van de buitenbaden en (de delen van) het gebouw met vijf jaar geheel in overeenstemming. Er zijn in dit geval geen redenen om af te wijken van de restwaarden, vermeld in de relevante archetypes uit de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 18 Sport Waardepeildatum

1 januari 2017” (Taxatiewijzer Sport). Ter onderbouwing van zijn standpunten verwijst verweerder naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport dat op 7 maart 2019 is opgemaakt door M.J.P. Bulthuis, taxateur, en is gecontroleerd door S.A. van Eck, taxateur. In dit taxatierapport, waarvan een taxatiekaart deel uitmaakt, is de waarde op de waardepeildatum bepaald op € 2.482.000.

Beoordeling van het geschil

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de buitenbaden, het gebouw en de grond, genoemd onder de Feiten, tezamen één onroerende zaak vormen en dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde van de zaak. De rechtbank sluit zich aan bij deze, gelet op respectievelijk artikel 16, aanhef en onderdeel c, en artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ juiste, gezamenlijke standpunten van partijen.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Gelet op de onder 1. vermelde geschilpunten kan verweerder aan zijn bewijslast voldoen door aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de (technische) levensduur en de restwaarde van de buitenbaden en de delen van het gebouw.

5. Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Sport. Tussen partijen is niet in geschil dat de Taxatiewijzer Sport en in het bijzonder de daarin opgenomen archetypen in beginsel kunnen dienen als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. Overigens is een taxatiewijzer slechts een hulpmiddel bij de waardebepaling; de (enige) toetssteen is de waarde zoals omschreven in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

6. De rechtbank stelt voorop dat ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw geschiedt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Indien de te bepalen waarde de gecorrigeerde vervangingswaarde is, betekent dit – onder meer – dat elk jaar opnieuw de parameters worden bepaald aan de hand waarvan de correctie(s) voor technische veroudering van (delen van) het/de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendom(men) wordt (worden) berekend. Tot die parameters behoren de – tussen partijen in geschil zijnde – resterende levensduur en restwaarde op de waardepeildatum van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendom(men) of delen daarvan. Voor de opvatting dat daarbij niet of slechts onder bepaalde omstandigheden kan worden afgeweken van de voor eerdere jaren bij de bepaling van de correctie(s) voor technische verouderingen in aanmerking genomen resterende levensduur en/of restwaarde, is in de wet geen steun te vinden. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt evenwel mee dat de heffingsambtenaar, indien hij de resterende levensduur en/of de restwaarde ten opzichte van de voorheen bestendig in aanmerking genomen resterende levensduur en/of de restwaarde aanpast en de belanghebbende deze aanpassing betwist, feiten dient te stellen en bij betwisting door de belanghebbende aannemelijk dient te maken, die de aanpassing(en) van de resterende levensduur en/of van de restwaarde in voldoende mate onderbouwen.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat hij onweersproken heeft gesteld, te weten dat de gebouwde eigendommen en installaties worden onderhouden en normaal functioneren alsook dat er geen plannen zijn voor sloop of beëindiging van het huidige gebruik ervan, aannemelijk heeft gemaakt dat op de waardepeildatum 1 januari 2017 het einde van de technische levensduur van de buitenbaden en (de delen van) het gebouw nog niet was bereikt. De schatting van verweerder dat de technische levensduur van de zwembaden en (de delen van) het gebouw nog zal duren tot de data, genoemd in het “Taxatieverslag Incourante Niet-woning” en in de taxatiekaart, behorende bij het taxatierapport van 7 maart 2019, acht de rechtbank, gelet op hetgeen verweerder heeft gesteld over de staat waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 verkeerde, aannemelijk. Deze schatting wordt bevestigd door het feit dat de onroerende zaak nog steeds overeenkomstig haar bestemming functioneert en bij eiseres in gebruik is.

8. De rechtbank volgt verweerder ook in zijn standpunt met betrekking tot de restwaarden van de buitenbaden en onderdelen van het gebouw, onderverdeeld in ruwbouw, afbouw en installaties. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals onder 5. is overwogen, tussen partijen niet in geschil is dat de Taxatiewijzer Sport en in het bijzonder de daarin opgenomen archetypen in beginsel kunnen dienen als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak en dat de door verweerder in aanmerking genomen restwaarden blijven binnen de in de Taxatiewijzer voor de desbetreffende archetypes gegeven bandbreedtes.

9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over de (technische) levensduur alsmede de restwaarden van de buitenbaden en de delen van het gebouw, brengt de rechtbank niet tot andere oordelen dan die, welke zij daarover onder 7. en 8. heeft gegeven.

De beroepsgrond van eiseres dat (delen van) gebouwde eigendommen steeds na afloop van hun initieel bepaalde technische levensduur hun restwaarde hebben bereikt en dat dit slechts anders kan zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, vindt, naar de rechtbank onder 6. heeft overwogen, geen steun in het recht. Alle in het taxatierapport van eiseres genoemde gebreken, wat daar overigens van zij, nemen niet weg dat dat de onroerende zaak op de waardepeildatum en ook daarna overeenkomstig haar bestemming functioneert, bij eiseres in gebruik is en niet op de nominatie staat om buiten gebruik te worden gesteld of te worden gesloopt. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 maart 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:2604).

10. Ook de beroepsgrond van eiseres dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van een te hoge restwaarde, slaagt niet. Hetgeen feitelijk is komen vast te staan over de staat waarin de zaak op waardepeildatum verkeerde, biedt geen steun aan de veronderstelling van eiseres dat de waarden van (delen van) de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen bij het einde van hun (technische) levensduur nihil zullen bedragen, dan wel lager dan de door verweerder in aanmerking genomen restwaarden zullen zijn.

11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. G.H. de Heer- Schotman en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar geschied op 2 juli 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.